أ.محمد قوجة
19/12/2006, 04:16 مساء
بسم الله الرحمن الرحيم
الأخ القسامي كما أطلقت على نفسك فأن كنت من عائلة القسام فهذا شرف عظيم لك وأن كنت قد أطلقته على نفسك تيمنا فهذا وفاء وإخلاص منك لمدينتك إن كنت من مدينة جبلة وأنني أعتقد ذلك وبأنني أعرفك شخصيا وأتشرف بذلك . لقد أثلج صدري قرأتك لما كتبت وأشكرك على الإطراء الجميل . وأتمنى من الله أن يكون سؤالك افتتاحية خير كما ذكرت و بالرد على سؤالك الهام والذي يعتبر من المسائل الواقعية جدا التي تثير إشكالات قانونية ويترتب عليها نتائج خطيرة فأنني أبين التالي:
1-أن ملكية أي عقار تنقسم الى قسمين ملكية حق الرقبة {أي حق عيني} وملكية حق الإيجار أو الانتفاع أو الفروغ {الخلو} بالنسبة للمحلات التجارية فليس أي مالك لحق الرقبة مالك لحق الانتفاع أو الفروغ وأيضا العكس مثله ويمكن أن تجتمع الصفتان بشخص واحد فيكون مالكا لحق الرقبة ولحق الفروغ والانتفاع 0
2- بالنسبة لسؤالك فأن هناك مالكين أحدهما يملك حق الرقبة والآخر حق الإيجار{ الفروغ } ففي هذه الحالة لا يجوز تحت طائلة الإخلاء أن يقوم مالك حق الفروغ {المستأجر} بتأجير المحل التجاري الذي يستأجره للغير وهذا ما يسمى قانونا التأجير من الباطن لأن حق الإيجار حق شخصي يعقده مالك حق الرقبة مع الشخص للأنتفاع بالمأجور ولا يحق له بالتالي تأجيره للغير إلا إذا وافق المالك على ذلك عندها يجري العقد بين المالك والمستأجر الجديد ولكن بهذه الحالة يعتبر العقد الجاري بين المالك وبين المستأجر الأول لاغيا لأن العقد الثاني تم بإرادته وموافقته .
لكن يحق للمستأجر أن يبيع حق الفروغ إذا كان مالكا له ويتنازل عنه لدى المالية لكن بهذه الحالة يفقد ذلك الحق نهائيا لأنه يعتبر بيع قطعي تنازل بموجبه عن حقه بالفروغ هذا إذا كان عقد الإيجار سابق لتاريخ الشهر الربع من عام 2006وهناك بعض العقود التي يمكن أن يجريها مع الشخص الذي يرغب بتاجيره المحل وهي الحالة الشائعة وهي عقد شركة محاصة تجارية محددة المدة يكون فيها الطرفين شريكين بالعقد الذي يخفي ورائه علاقة إيجارية لكن لهذا العقد خطورته لأنه يبقى مهددا بكشف أمره في حال علم المالك بأن هناك احتيال على القانون وفي هذه الحالة يمكن للمالك اللجوء للقضاء ويطلب إخلاء الأثنين لعلة التأجير من الباطن وله أن يثبت ذلك عن طريق توجيه اليمين الحاسمة لهما 0 نتمنى أن نكون قد وفقنا في ردنا
والله ولي التوفيق
الأخ القسامي كما أطلقت على نفسك فأن كنت من عائلة القسام فهذا شرف عظيم لك وأن كنت قد أطلقته على نفسك تيمنا فهذا وفاء وإخلاص منك لمدينتك إن كنت من مدينة جبلة وأنني أعتقد ذلك وبأنني أعرفك شخصيا وأتشرف بذلك . لقد أثلج صدري قرأتك لما كتبت وأشكرك على الإطراء الجميل . وأتمنى من الله أن يكون سؤالك افتتاحية خير كما ذكرت و بالرد على سؤالك الهام والذي يعتبر من المسائل الواقعية جدا التي تثير إشكالات قانونية ويترتب عليها نتائج خطيرة فأنني أبين التالي:
1-أن ملكية أي عقار تنقسم الى قسمين ملكية حق الرقبة {أي حق عيني} وملكية حق الإيجار أو الانتفاع أو الفروغ {الخلو} بالنسبة للمحلات التجارية فليس أي مالك لحق الرقبة مالك لحق الانتفاع أو الفروغ وأيضا العكس مثله ويمكن أن تجتمع الصفتان بشخص واحد فيكون مالكا لحق الرقبة ولحق الفروغ والانتفاع 0
2- بالنسبة لسؤالك فأن هناك مالكين أحدهما يملك حق الرقبة والآخر حق الإيجار{ الفروغ } ففي هذه الحالة لا يجوز تحت طائلة الإخلاء أن يقوم مالك حق الفروغ {المستأجر} بتأجير المحل التجاري الذي يستأجره للغير وهذا ما يسمى قانونا التأجير من الباطن لأن حق الإيجار حق شخصي يعقده مالك حق الرقبة مع الشخص للأنتفاع بالمأجور ولا يحق له بالتالي تأجيره للغير إلا إذا وافق المالك على ذلك عندها يجري العقد بين المالك والمستأجر الجديد ولكن بهذه الحالة يعتبر العقد الجاري بين المالك وبين المستأجر الأول لاغيا لأن العقد الثاني تم بإرادته وموافقته .
لكن يحق للمستأجر أن يبيع حق الفروغ إذا كان مالكا له ويتنازل عنه لدى المالية لكن بهذه الحالة يفقد ذلك الحق نهائيا لأنه يعتبر بيع قطعي تنازل بموجبه عن حقه بالفروغ هذا إذا كان عقد الإيجار سابق لتاريخ الشهر الربع من عام 2006وهناك بعض العقود التي يمكن أن يجريها مع الشخص الذي يرغب بتاجيره المحل وهي الحالة الشائعة وهي عقد شركة محاصة تجارية محددة المدة يكون فيها الطرفين شريكين بالعقد الذي يخفي ورائه علاقة إيجارية لكن لهذا العقد خطورته لأنه يبقى مهددا بكشف أمره في حال علم المالك بأن هناك احتيال على القانون وفي هذه الحالة يمكن للمالك اللجوء للقضاء ويطلب إخلاء الأثنين لعلة التأجير من الباطن وله أن يثبت ذلك عن طريق توجيه اليمين الحاسمة لهما 0 نتمنى أن نكون قد وفقنا في ردنا
والله ولي التوفيق